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房企快扛不住了,降价楼盘可能最先在这些城市出现!-e房网

字号+ 作者:新闻小编 来源:未知 2019-04-11 09:04 我要评论( )

:核心提示:对于房企来说,2015年至2017年绝对是值得庆祝的三年,2015年资金成本极低,2016年销售额井喷,2017年更是再......

核心提示:对于房企来说,2015年至2017年绝对是值得庆祝的三年,2015年资金成本极低,2016年销售额井喷,2017年更是再创新高。极低的成本配合狂热的市场、充沛的资金创造了楼市最强三年小周期。

  对于房企来说,2015年至2017年绝对是值得庆祝的三年,2015年资金成本极低,2016年销售额井喷,2017年更是再创新高。极低的成本配合狂热的市场、充沛的资金创造了楼市最强三年小周期。

  这三年,房企借着东风不断跑马圈地,整合行业资源,销售额越来越高,增速越来越快。龙头房企的销售额从2000亿到3000亿,今年则有可能直接飙升到5000亿。

  不过从最新的行情反馈来看,这三年的好日子快要结束了。

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  我们最近收到不少来自房企方面的消息,主要集中在两个方面,其一是龙头房企纷纷放缓了拿地的节奏,大房企目前都忙着降低资金压力,保住现金流,来应对即将到来的偿债高峰。其二是利润率进一步下滑。2017年的销售可算是非常火爆,但对于开发商来说,这种火爆却并没有换来更高的利润率。没错,2017年房企的利润率相比2016年进一步下滑了。

  其三2017年的销售额将继续刷新纪录。今年仅前三季度就接近9.2万亿。2016年的数据肯定要被刷新了(2016年是11.7万亿)。

  其四是我想重点说的一点,它跟2017年的销售火爆如影随形,那就是房企2018年的销售压力会比2017年要艰难得多。不少房企生存都成问题,大房企销售额有可能从此下行。据我们了解,目前房地产行业普遍存在的问题是,那些开发压力小的,成本比较低的项目基本上都已经开发或者卖完了。剩下的那些都是难啃的骨头,它们大多数都是在高点拿的地,相当部分是在去年入手的。这些地现在拿出来开发就是自作孽,但不开发又面临被囤地的风险。

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  房企压力很大

  一位房企的项目策划负责人告诉我,他手里的这个项目已经拿了3年了,再不动工就要被点名了,狠一点可能被直接收回重新出让,所以现在是硬着头皮开发。他们公司明年的压力的确不小,在过去的一年里,他们在全国各大城市扫货,无论是独自拿地还是以联合体的形式拿地,溢价率都相当高,这些项目也得入市了。不入市,明年的指标肯定完不成,入市就意味着超低利润,个别成本极高的项目要降价甚至亏本销售。

  这就是房企要面对的现实,未来一至三年,商品房市场不会得到更多的资源,高频词应该是降温。

  对于开发商来说,经历的降温多了,历次降温,他们基本上都挺过来了,而且在后续的牛市中成功把握住了机会。

  他们有一套自己的周期理论,如果预期市场冰冻半年左右,基本上没有影响;如果预期市场冰冻1年左右,会零星降价,保住现金流;如果预期市场冰冻达到2年左右,则会大规模降价销售。

  历次的调整都不超过2年,这让他们只在调整期损失了很少,并在随后的牛市中得到成倍的补偿。

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  从有住房到有房住

  不过这一次调整,房企们感觉到了更明显的寒意。

  50多个城市限售;不断攀升的房贷利率和不断缩水的房贷额度;租房市场持续发力;这些措施让炒房者逐渐撤出楼市,让刚需开始观望。

  万通创始人冯仑表示,本轮限价限售等措施,短则2年,长则可能持续5年。它将配合更加顶层的调控方案实现住房逻辑由目前的有住房向有房住转变。

  所以对于房企来说,接下来是要利润还是现金流,现在必须要做出抉择了。要利润就得赌,要现金流就必须降价。

  哪些城市会率先降价?

  部分城市因为2016年火热行情(高溢价土地频现、销售旺盛)迎来了非常严格的调控,经过了2017年的大卖后,这些城市目前库存都比较少。

  目前房企在这些城市只剩下那些在2016年高价购入的存货,这些存货必须要入市了,但入市就得面对冰冷的市场,降价和亏本是大概率事件。

  仅从去年土地市场火热程度来看,融360说房君认为可以重点关注的有苏州、南京、合肥、杭州、天津等城市。

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